موضوع عن تملك الأراضى يوضح القانون وابعاده منقول

17-09-2008, 04:09 PM

جاءت اسعار بيع قطع الاراضي في ثلاث مدن جديدة قبل ايام لتمثل صدمة كبري لاوساط الاعمال في مصر‏.‏

فهذه الاسعار التي تجاوزت الاربعة آلاف جنيه للمتر المربع الواحد في مدينة مثل القاهرة الجديدة جاءت بمثابة زلزال حقيقي سوف نلمس توابعه علي مدي الفترة المقبلة في شكل موجات رهيبة تنال من كل القطاعات الانتاجية والخدمية علي خريطة الاقتصاد المصري وبالتالي سوف يكون ثمنها باهظا علي المواطنين خاصة محدودي الدخل منهم‏.‏

وحسب الخبراء فإن المزادين اللذين نظمتها وزارة الاسكان الاسبوع الماضي باسعارهما الخرافية سوف يطلقان ما يمكن اعتباره بالحمي العقارية التي سوف تجتاح كل شيء في طريقها وتلقي بآثارها السبية علي اسعار الوحدات السكنية والاراضي سواء في المدن الجديدة او في المدن القديمة واذا كانت هذه الاسعار تعبر عن فوران مالي خليجي جاء من طفرة نفطية لم تكن في حساب احد وسيولة تبحث عن اي اصول تشتريها فإن هذه الاسعار ـ في ذات الوقت ـ تفتح علي المصريين أبواب الجحيم‏,‏ فبأي اسعار سوف تباع الشقق السكنية التي سوف يتم بناؤها علي متر ارض بأربعة الاف جنيه‏.‏ ومن يقدر علي سداد هذه الاسعار ولمن توجه هذه الاستثمارات الضخمة اساسا وهل ما يحدث يمكن ان يقود الاقتصاد المصري كله الي حلقات لا نهائية من المضاربات التي تصب في نهاية الامر في جيوب بعض كبار المستثمرين الخليجيين وماهي الفوائد التي يمكن ان تعود علي الاقتصاد من جراء ما يحدث؟‏.‏
انها الحمي العقارية واعراضها التي نرصدها في هذا التحقيق‏.‏
‏
***‏
خلال يومين فقط هما‏13‏ و‏14‏ مايو‏2007‏ بلغت حصيلة بيع‏6‏ قطع اراض في‏3‏ مدن‏17‏ مليار و‏614‏ مليون جنيه اي ما يقرب من‏3‏ مليارات دولار‏.‏

تنافست عدة شركات لشراء تلك الاراضي بمدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و‏6‏ اكتوبر فازت منها شر كات عقارية من الامارات وقطر والسعودية وليبيا وواحدة فقط مصرية‏.‏

مسئولو الاسكان قالوا انه ستتم مراعاة اسعار الوحدات السكنية لتتناسب مع القدرات المالية للمواطنين وان متوسط ارتفاع الابراج سيكون‏72‏ مترا تخصص لوحدات سكنية وادارية وسوف تراعي التراث المصري والشخصية المصرية عند البناء علي ان توجه حصيلة المزادات لاستكمال البنية الاساسية للمدن الجديدة علي رأسها الطرق السريعة والنقل الجماعي‏.‏

هاتان الصفقتان جعلتا د‏.‏ محمود محيي الدين وزير الاستثمار يتراجع عن تقديره لحجم الاستثمار الاجنبي المباشر المتوقع خلال عام‏2007‏ اذ سبق واشار انه في حدود‏8‏ مليارات دولار لكنه اكد أن الرقم سيزيد وربما يصل الي‏11‏ مليار دولار وهو رقم غير مسبوق‏.‏

والسؤال الذي يطرح نفسه هل رفعت وزارة الاسكان يديها عن بناء الوحدات السكنية الكبيرة وتركتها للقطاع الخاص واصبحت تهتم فقط بعينات سكنية فئة‏50‏ و‏63‏ مترا فقط‏.‏

المهندس احمد السيد رئيس الشركة القابضة للتشييد يوضح ان الشركة القابضة لا تدخل كثيرا من مزادات الاراضي التي تشبه المزادين الاخيرين لوجود افتعال ومبالغات في تقدير سعر الارض للفوز بها بأي شكل من تحميل الزيادة علي المشتري فيما بعد لذا تعتبر حسابات الشركة القابضة واقعية وتعطي الامر حقه وبالتالي لا تدخل معارك مزادات لاتخدم الا الفئة العليا من الطبقات وتستعيض في المقابل بالدخول في مشروعات سكنية تغطي طبقة محدودي الدخل‏.‏

ورغم ذلك ـ كما يضيف ـ دخلت شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير التابعة للشركة القابضة المزاد الاخير علي اراض في مدينة‏6‏ اكتوبر وانسحبت من المزاد عندما تجاوز حده السعري ويؤكد السيد ان قانون اتحاد المقاولين يحظر دخول شركات المقاولات العربية والاجنبية الي السوق المصري ويستثني دخولها كعضو مراسل في الاتحاد باشتراط الا يقل حجم مشروعاتها عن‏40‏ مليون جنيه‏,‏ وبعد موافقة اتحاد المقاولين يمكن ان تعمل في السوق المحلي من خلال شريك سعري او تعادل من الباطن بشرط الا تقل نسبة المشاركة المصرية عن‏51%,‏ لذلك هناك ضوابط وخط دفاع ضد هجوم شركات المقاولات الاجنبية علي السوق المصري‏.‏

آثار مخيفة
انا قلقان جدا مما حدث هكذا يبدأ منير فخري عبد النور رجل الاعمال الوفدي كلامه مشيرا الي أن الحكومة بدت سعيدة بانها بتجيب فلوس للبلد لكن لابد من التوقف امام ما يحدث‏..‏

في تقديري كما يقول منير فخري ان المزادين الاخيرين عبرا عن مظهر من مظاهر التضخم في الاقتصاد المصري الناتج عن سياسة مالية توسعية ويمثل التفافا حول عجز الموازنة البالغ‏70‏ مليار جنيه في تقديري وارتفاع الدين العام المحلي الي‏58‏ مليار جنيه وبجانب السياسة المالية التوسعية هناك سياسة نقدية توسعية لان الحكومة لاتزال تسيطر علي البنك المركزي وتفتقد السياسة النقدية لقدرتها علي تحقيق التوازن في الاسعار التضخمية للسياسة المالية والدليل علي ذلك ان البنك المركزي لا يستطيع رفع سعر الفائدة مع ارتفاع الاسعار والتضخم امام السياسة المالية يترتب مع السياسة النقدية التوسعية زيادة السيولة بالسوق وبالتالي زيادة الطلب النقدي اكثر من الزيادة الفعلية بالطاقات الانتاجية‏,‏ يتربت علي هذا اختلال يترجم في شكل زيادة بالاسعار ولانه لا توجد سياسة نقدية حرة ومستقلة اصبحت الفائدة المصرفية اقل بالسالب ونسبة الودائع اقل من نسبة التضخم بارتفاع الاسعار واي شخص لديه سيولة نقدية يتخلص منها لشراء اصول مثل العقارات‏,‏ وبالتالي يرتفع سعرها وترتفع اسهم المقاولات والبورصة لان الناس تعلم جيدا ان القوي الشرائية للعملة والسيولة تتناقص يوميا‏.‏

يضيف منير فخري‏:‏ الحكومة تبيع اجزاء من الصحراء بسعر‏4‏ آلاف جنيه للمتر والسؤال‏:‏ بكم سيبيع من اشتراها وكم سيكون سعر الشقة او البيت في هذه المناطق ومن هي الطبقات التي تستطيع شراء هذه العقارات بهذه الاسعار المرتفعة والمبالغ فيها لذلك ستكون الاثار الاجتماعية مخيفة‏,‏ والشباب الذي يرغب في الزواج ستزيد عقدته ولن يجد مسكنا ملائما والذي يريد ان يوسع علي نفسه او ينتقل من منطقة عشوائية لن يجد مشقة ان يسكن في سكن يناسب دخله وامكانياته‏,‏ وكلها ظواهر خطيرة في الأجلين الطويل والمتوسط رغم مظاهر التهليل بزيادة ارقام الاستثمار الاجنبي في مصر مع هذه الصفقات التي لاتعتبر الا فورانا في سيولة بترولية خليجية تتوجه للمضاربة في العقارات والبورصات ويبقي عدم مقدرة الموازنة العامة للدولة في الوفاء باستثمارات سكنية مدرجة لمحدودي ومتوسطي الدخل‏.‏

التأجير وليس البيع
يري المهندس اسماعيل عثمان نائب رئيس الاتحاد المصري للتشييد ان التوسع في الاستثمارات العقارية الاجنبية يهدف الي رفع معدل النمو في الاقتصاد المصري الي‏8%‏ ولكي يكون مؤشرا علي تقدم الدولة بزيادة حجم الاعمال والمشروعات والاسكان كما ان الاستثمارات العقارية تجر وراءها صناعة سواء البناء وصناعات تتبعها لكن في المقابل هناك مسئولية اجتماعية علي الدولة تتحدد في الوفاء باحتياجات محدودي الدخل ولا يمكن اهمالهم وبالتالي يكون مع الدولة خياران في بند الاسكان لهذه الفئة اما زيادة دخلها او انشاء مساكن مدعومة يستطيعون شراءها‏.‏

وهنا ينبغي ان يتحقق مبدأ الشفافية في توجيه عائد الاستثمارات الاجنبية العقارية لخدمة الطبقة الغلبانة في ظل توجه الدولة نحو القطاع الخاص ليلبي احتياجاته السكنية‏.‏

يضيف عثمان‏:‏ لا تتوجه الحكومة نحو نظام تأجير الاراضي بنظام التأجير التمويلي لسنوات طويلة بدلا من بيعها خاصة وان التأجير يحقق نظام دورة مالية ناجحة ويضمن عائدا دائما للدولة‏,‏ لذلك من الافضل التوجه نحو التأجير لان معدل البيع اصبح عاليا جدا‏!‏

واذا كانت‏94%‏ من مساحة مصر صحراء فان تعميرها ينبغي ان يخضع لضوابط وبمراحل انتقالية في حالة الاستعانة بالشركات الاجنبية ويسير بجانب ذلك رفع كفاءة شركات المقاولات المصرية التي تتعرض لمنافسة شرسة المقاولات المصرية التي تتعرض لمنافسة شرسة تستدعي تطوير نفسها بالمواصفات العالمية لانها ستجد نفسها محاطة بشركات اجنبية تنفذ الي مصر بمباركة من اتفاقية تحرير التجارة في الخدمات التي تسمح لشركات المقاولات والسياحة وغيرها يمارسه النشاط في الدول الاعضاء بالاتفاقية وتستفيد من دعم الطاقة في السوق المصري وتصدر وتحقق مكاسب طائلة وهنا يأتي اهمية تطبيق معايير منع الاحتكار والممارسات الاحتكارية خاصة في الانشطة المرتبطة بالبناء والتشييد‏.‏

ويضيف عثمان ان نصف قطاع المقاولات كانت لديه مشاكل نتجت عن عدم تسديد الدولة لمستحقات المقاولين الذين اقترضوا وتعرضوا للافلاس وافلست مجموعة منهم بالفعل وبعد التوصل الي صيغة العقد المتوازن ضمن القطاع حقه في حصول علي فارق السعر اذ ارتفعت الاسعار وبالتالي اصبحت العقود متوازنة بين الحكومة وشركات المقاولات وبدأت صفحة جديدة من التعامل يخشي عليها من دخول شركات مقاولات غير مصرية الي السوق في ظل الهجمة العقارية الشرسة علي الاراضي المصرية‏.‏

هوس الأراضي‏!‏
فيما يري د‏.‏ محمد خميس امين عام جمعية مستثمري السادس من اكتوبر ان اسعار الاراضي ارتفع بطريقة جنونية حتي وصل سعر متر الاراضي الصحراوية غير المرفقة إلي‏2000‏ جنيه وهو ما كشفت عنه المزادات الاخيرة فكم سيبلغ سعر المتر بعد ترفيقه وبكم سيباع للناس؟‏!‏

خاصة وان الناس اصبحت مهووسة بشراء الاراضي لان مكسبها يزيد‏50‏ و‏60%‏ خلال شهرين او ثلاثة لذلك هناك خطورة حقيقية علي الاراضي الصناعية ويخشي ان يوجه معظم الصناع جانبا كبيرا من رأس المال العامل للتجارة في الاراضي بما يؤدي لنقص السيولة وبداية ازمات مع البنوك في حالة أن يكون مقترضا منها ومضاربا في اسعار الاراضي‏.‏

يطالب د‏.‏ خميس بفرض ضرائب علي التصرف في الاراضي فلو اشتري شخص ما ارضا بمليون وباعها بـ‏2‏ مليون عليه ان يدفع نسبة في شكل ضريبة توجه لاي مشروع قومي او لصالح محدودي الدخل مع وضع ضوابط وقواعد صارمة في استغلال الارض في الغرض الاساسي لها وتنفيذ القواعد بلا خيار او فقوس‏.‏

ويؤكد ان الخليجيين اتجهوا للمضاربة علي اسعار العقارات في حين كان من الافضل توجيه استثماراتهم داخل مصر لمشروعات انتاجية وليس شراء الاراضي ثم اعادة بيعها للمصريين مرة اخري باضعاف سعرها‏!.‏

‏80‏ مليار جنيه مكسب
يري المهندس ياسر عمر عضو لجنة الاسكان للمجلس الشعب ان حجم نشاط المقاولات والتشييد الذي سوف يترتب علي المزادين الاخيرين سوف يتجاوز‏80‏ مليار جنيه ولن تتوقف الاستفادة عند حد‏16‏ او‏17‏ مليار جنيه حصيلة المزادين كما انها فرصة لقطاع المقاولات والتشييد الذي لايزال يعاني من عدم صرف التعويضات الحكومية للمقاولين المضارين عقب تحرير سعر الصرف في‏2003‏ في ان القطاع ان يسترد عافيته مرة اخري‏.‏

ويضيف ان الشركات العقارية العربية التي تفوز بمثل هذه المزادات تدخل الي السوق المصري وتعتمد علي شركات مقاولات مصرية واذا جاءت ومعها بعض الشركات فاغلبها يعتمد علي عمالة مصرية بجانب وجود نظام مقاول الباطن الذي يتعامل مع كبري شركات المقاولات في مصر بجانب تحريك سوق مواد البناء في ظل وجود اكثر من‏40‏ طلبا لانشاء مصانع اسمنت جديدة ستعمل فيها عمالة مصرية‏.‏

يقول ياسر عمر إن مشروع قانون البناء الموحد الذي يتم تجهيزه حاليا داخل لجنة الاسكان سيتلافي سلبيات عديدة في سوق الاسكان والعقارات من اهمها تحديد ضمانات قوية لحقوق حاجزي الوحدات السكنية من عمليات النصب العقاري وعدم الاعلان عن بيع وحدات سكنية الا اذا كانت في منطقة مخططة وتدخل في حسابات الترفيق‏,‏ بجانب استفادة الطبقات محدودة الدخل من عائد بيع مثل هذه الصفقات من خلال استكمال المرافق والبنية الاساسية وتدعيم الاسكان الاقتصادي‏.‏

قال د‏.‏ محمود محيي الدين وزير الاستثمار في تصريحات صحفية الاسبوع الماضي ان القانون لا يمنع تملك الاجانب للعقارات خاصة وان احتياجات التمويل العقاري في مصر تستند الي ان قيمة الثروة العقارية تصل الي‏250‏ مليار دولار وهناك حاجة الي استثمارات اجنبية في مجال التمويل العقاري ومن المتوقع ان يرتفع عدد الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري الي‏10‏ شركات تعمل علي توفير منتجات تمويلية جديدة للمواطنين تتيح الاختيار ما بين البدائل مثل استخدام الاقساط التصاعدية او دفع مقدم كبير مع تخفيض قيمة القسط خاصة وان سوق التمويل العقاري يحتاج الي‏2‏ مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة‏.‏

ضوابط جديدة لبيع أراضي الشركات القابضة
في ظل التوجه نحو تيسير حصول وتملك الاجانب للاراضي لاقامة مشروعاتهم الاستثمارية اصدرت وزارة الاستثمار ضوابط جديدة تلتزم بها الشركات القابضة في اطار تنظيم بيع الاراضي الفضاء فلا يجوز البيع والترسية في حالة تقدم عرض وحيد حتي لو تجاوز العرض المقدم سعر التقييم الاسترشادي وعلي كل شركة قابضة حصر وتصنيف الاراضي التابعة بها وتقرير مايمكن طرحه للبيع بحق الملكية واخطار لجنة مصر الاراضي التابعة لوزارة الاستثمار وفي حالة بيع اراض للاستخدام في الاغراض السياحية او الفندقية او الادارية يتعين الحصول في كل حالة علي موافقة السلطات المعنية فيما يخص اشتراطات الجهات المختصة قبل الطرح وينص علي ذلك في كراسة الشروط والمواصفات وفي حالة الحصول علي زيادة في الارتفاعات بعد الطرح والترسية ينص بالعقد المبرم التزام المشتري بالسداد للشركة البائعة مقابل هذه الزيادة منسوبا الي السعر مع مراعاة عدم تجاوز الفترة الزمنية منذ بداية الطرح حتي اتمام البيع فترة‏6‏ شهور‏

17-09-2008, 04:09 PM	#1 (permalink)
next اقتصادي جديد تاريخ التّسجيل: Sep 2008 المشاركات: 13	موضوع عن تملك الأراضى يوضح القانون وابعاده منقول جاءت اسعار بيع قطع الاراضي في ثلاث مدن جديدة قبل ايام لتمثل صدمة كبري لاوساط الاعمال في مصر‏.‏ فهذه الاسعار التي تجاوزت الاربعة آلاف جنيه للمتر المربع الواحد في مدينة مثل القاهرة الجديدة جاءت بمثابة زلزال حقيقي سوف نلمس توابعه علي مدي الفترة المقبلة في شكل موجات رهيبة تنال من كل القطاعات الانتاجية والخدمية علي خريطة الاقتصاد المصري وبالتالي سوف يكون ثمنها باهظا علي المواطنين خاصة محدودي الدخل منهم‏.‏ وحسب الخبراء فإن المزادين اللذين نظمتها وزارة الاسكان الاسبوع الماضي باسعارهما الخرافية سوف يطلقان ما يمكن اعتباره بالحمي العقارية التي سوف تجتاح كل شيء في طريقها وتلقي بآثارها السبية علي اسعار الوحدات السكنية والاراضي سواء في المدن الجديدة او في المدن القديمة واذا كانت هذه الاسعار تعبر عن فوران مالي خليجي جاء من طفرة نفطية لم تكن في حساب احد وسيولة تبحث عن اي اصول تشتريها فإن هذه الاسعار ـ في ذات الوقت ـ تفتح علي المصريين أبواب الجحيم‏,‏ فبأي اسعار سوف تباع الشقق السكنية التي سوف يتم بناؤها علي متر ارض بأربعة الاف جنيه‏.‏ ومن يقدر علي سداد هذه الاسعار ولمن توجه هذه الاستثمارات الضخمة اساسا وهل ما يحدث يمكن ان يقود الاقتصاد المصري كله الي حلقات لا نهائية من المضاربات التي تصب في نهاية الامر في جيوب بعض كبار المستثمرين الخليجيين وماهي الفوائد التي يمكن ان تعود علي الاقتصاد من جراء ما يحدث؟‏.‏ انها الحمي العقارية واعراضها التي نرصدها في هذا التحقيق‏.‏ ‏ ***‏ خلال يومين فقط هما‏13‏ و‏14‏ مايو‏2007‏ بلغت حصيلة بيع‏6‏ قطع اراض في‏3‏ مدن‏17‏ مليار و‏614‏ مليون جنيه اي ما يقرب من‏3‏ مليارات دولار‏.‏ تنافست عدة شركات لشراء تلك الاراضي بمدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و‏6‏ اكتوبر فازت منها شر كات عقارية من الامارات وقطر والسعودية وليبيا وواحدة فقط مصرية‏.‏ مسئولو الاسكان قالوا انه ستتم مراعاة اسعار الوحدات السكنية لتتناسب مع القدرات المالية للمواطنين وان متوسط ارتفاع الابراج سيكون‏72‏ مترا تخصص لوحدات سكنية وادارية وسوف تراعي التراث المصري والشخصية المصرية عند البناء علي ان توجه حصيلة المزادات لاستكمال البنية الاساسية للمدن الجديدة علي رأسها الطرق السريعة والنقل الجماعي‏.‏ هاتان الصفقتان جعلتا د‏.‏ محمود محيي الدين وزير الاستثمار يتراجع عن تقديره لحجم الاستثمار الاجنبي المباشر المتوقع خلال عام‏2007‏ اذ سبق واشار انه في حدود‏8‏ مليارات دولار لكنه اكد أن الرقم سيزيد وربما يصل الي‏11‏ مليار دولار وهو رقم غير مسبوق‏.‏ والسؤال الذي يطرح نفسه هل رفعت وزارة الاسكان يديها عن بناء الوحدات السكنية الكبيرة وتركتها للقطاع الخاص واصبحت تهتم فقط بعينات سكنية فئة‏50‏ و‏63‏ مترا فقط‏.‏ المهندس احمد السيد رئيس الشركة القابضة للتشييد يوضح ان الشركة القابضة لا تدخل كثيرا من مزادات الاراضي التي تشبه المزادين الاخيرين لوجود افتعال ومبالغات في تقدير سعر الارض للفوز بها بأي شكل من تحميل الزيادة علي المشتري فيما بعد لذا تعتبر حسابات الشركة القابضة واقعية وتعطي الامر حقه وبالتالي لا تدخل معارك مزادات لاتخدم الا الفئة العليا من الطبقات وتستعيض في المقابل بالدخول في مشروعات سكنية تغطي طبقة محدودي الدخل‏.‏ ورغم ذلك ـ كما يضيف ـ دخلت شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير التابعة للشركة القابضة المزاد الاخير علي اراض في مدينة‏6‏ اكتوبر وانسحبت من المزاد عندما تجاوز حده السعري ويؤكد السيد ان قانون اتحاد المقاولين يحظر دخول شركات المقاولات العربية والاجنبية الي السوق المصري ويستثني دخولها كعضو مراسل في الاتحاد باشتراط الا يقل حجم مشروعاتها عن‏40‏ مليون جنيه‏,‏ وبعد موافقة اتحاد المقاولين يمكن ان تعمل في السوق المحلي من خلال شريك سعري او تعادل من الباطن بشرط الا تقل نسبة المشاركة المصرية عن‏51%,‏ لذلك هناك ضوابط وخط دفاع ضد هجوم شركات المقاولات الاجنبية علي السوق المصري‏.‏ آثار مخيفة انا قلقان جدا مما حدث هكذا يبدأ منير فخري عبد النور رجل الاعمال الوفدي كلامه مشيرا الي أن الحكومة بدت سعيدة بانها بتجيب فلوس للبلد لكن لابد من التوقف امام ما يحدث‏..‏ في تقديري كما يقول منير فخري ان المزادين الاخيرين عبرا عن مظهر من مظاهر التضخم في الاقتصاد المصري الناتج عن سياسة مالية توسعية ويمثل التفافا حول عجز الموازنة البالغ‏70‏ مليار جنيه في تقديري وارتفاع الدين العام المحلي الي‏58‏ مليار جنيه وبجانب السياسة المالية التوسعية هناك سياسة نقدية توسعية لان الحكومة لاتزال تسيطر علي البنك المركزي وتفتقد السياسة النقدية لقدرتها علي تحقيق التوازن في الاسعار التضخمية للسياسة المالية والدليل علي ذلك ان البنك المركزي لا يستطيع رفع سعر الفائدة مع ارتفاع الاسعار والتضخم امام السياسة المالية يترتب مع السياسة النقدية التوسعية زيادة السيولة بالسوق وبالتالي زيادة الطلب النقدي اكثر من الزيادة الفعلية بالطاقات الانتاجية‏,‏ يتربت علي هذا اختلال يترجم في شكل زيادة بالاسعار ولانه لا توجد سياسة نقدية حرة ومستقلة اصبحت الفائدة المصرفية اقل بالسالب ونسبة الودائع اقل من نسبة التضخم بارتفاع الاسعار واي شخص لديه سيولة نقدية يتخلص منها لشراء اصول مثل العقارات‏,‏ وبالتالي يرتفع سعرها وترتفع اسهم المقاولات والبورصة لان الناس تعلم جيدا ان القوي الشرائية للعملة والسيولة تتناقص يوميا‏.‏ يضيف منير فخري‏:‏ الحكومة تبيع اجزاء من الصحراء بسعر‏4‏ آلاف جنيه للمتر والسؤال‏:‏ بكم سيبيع من اشتراها وكم سيكون سعر الشقة او البيت في هذه المناطق ومن هي الطبقات التي تستطيع شراء هذه العقارات بهذه الاسعار المرتفعة والمبالغ فيها لذلك ستكون الاثار الاجتماعية مخيفة‏,‏ والشباب الذي يرغب في الزواج ستزيد عقدته ولن يجد مسكنا ملائما والذي يريد ان يوسع علي نفسه او ينتقل من منطقة عشوائية لن يجد مشقة ان يسكن في سكن يناسب دخله وامكانياته‏,‏ وكلها ظواهر خطيرة في الأجلين الطويل والمتوسط رغم مظاهر التهليل بزيادة ارقام الاستثمار الاجنبي في مصر مع هذه الصفقات التي لاتعتبر الا فورانا في سيولة بترولية خليجية تتوجه للمضاربة في العقارات والبورصات ويبقي عدم مقدرة الموازنة العامة للدولة في الوفاء باستثمارات سكنية مدرجة لمحدودي ومتوسطي الدخل‏.‏ التأجير وليس البيع يري المهندس اسماعيل عثمان نائب رئيس الاتحاد المصري للتشييد ان التوسع في الاستثمارات العقارية الاجنبية يهدف الي رفع معدل النمو في الاقتصاد المصري الي‏8%‏ ولكي يكون مؤشرا علي تقدم الدولة بزيادة حجم الاعمال والمشروعات والاسكان كما ان الاستثمارات العقارية تجر وراءها صناعة سواء البناء وصناعات تتبعها لكن في المقابل هناك مسئولية اجتماعية علي الدولة تتحدد في الوفاء باحتياجات محدودي الدخل ولا يمكن اهمالهم وبالتالي يكون مع الدولة خياران في بند الاسكان لهذه الفئة اما زيادة دخلها او انشاء مساكن مدعومة يستطيعون شراءها‏.‏ وهنا ينبغي ان يتحقق مبدأ الشفافية في توجيه عائد الاستثمارات الاجنبية العقارية لخدمة الطبقة الغلبانة في ظل توجه الدولة نحو القطاع الخاص ليلبي احتياجاته السكنية‏.‏ يضيف عثمان‏:‏ لا تتوجه الحكومة نحو نظام تأجير الاراضي بنظام التأجير التمويلي لسنوات طويلة بدلا من بيعها خاصة وان التأجير يحقق نظام دورة مالية ناجحة ويضمن عائدا دائما للدولة‏,‏ لذلك من الافضل التوجه نحو التأجير لان معدل البيع اصبح عاليا جدا‏!‏ واذا كانت‏94%‏ من مساحة مصر صحراء فان تعميرها ينبغي ان يخضع لضوابط وبمراحل انتقالية في حالة الاستعانة بالشركات الاجنبية ويسير بجانب ذلك رفع كفاءة شركات المقاولات المصرية التي تتعرض لمنافسة شرسة المقاولات المصرية التي تتعرض لمنافسة شرسة تستدعي تطوير نفسها بالمواصفات العالمية لانها ستجد نفسها محاطة بشركات اجنبية تنفذ الي مصر بمباركة من اتفاقية تحرير التجارة في الخدمات التي تسمح لشركات المقاولات والسياحة وغيرها يمارسه النشاط في الدول الاعضاء بالاتفاقية وتستفيد من دعم الطاقة في السوق المصري وتصدر وتحقق مكاسب طائلة وهنا يأتي اهمية تطبيق معايير منع الاحتكار والممارسات الاحتكارية خاصة في الانشطة المرتبطة بالبناء والتشييد‏.‏ ويضيف عثمان ان نصف قطاع المقاولات كانت لديه مشاكل نتجت عن عدم تسديد الدولة لمستحقات المقاولين الذين اقترضوا وتعرضوا للافلاس وافلست مجموعة منهم بالفعل وبعد التوصل الي صيغة العقد المتوازن ضمن القطاع حقه في حصول علي فارق السعر اذ ارتفعت الاسعار وبالتالي اصبحت العقود متوازنة بين الحكومة وشركات المقاولات وبدأت صفحة جديدة من التعامل يخشي عليها من دخول شركات مقاولات غير مصرية الي السوق في ظل الهجمة العقارية الشرسة علي الاراضي المصرية‏.‏ هوس الأراضي‏!‏ فيما يري د‏.‏ محمد خميس امين عام جمعية مستثمري السادس من اكتوبر ان اسعار الاراضي ارتفع بطريقة جنونية حتي وصل سعر متر الاراضي الصحراوية غير المرفقة إلي‏2000‏ جنيه وهو ما كشفت عنه المزادات الاخيرة فكم سيبلغ سعر المتر بعد ترفيقه وبكم سيباع للناس؟‏!‏ خاصة وان الناس اصبحت مهووسة بشراء الاراضي لان مكسبها يزيد‏50‏ و‏60%‏ خلال شهرين او ثلاثة لذلك هناك خطورة حقيقية علي الاراضي الصناعية ويخشي ان يوجه معظم الصناع جانبا كبيرا من رأس المال العامل للتجارة في الاراضي بما يؤدي لنقص السيولة وبداية ازمات مع البنوك في حالة أن يكون مقترضا منها ومضاربا في اسعار الاراضي‏.‏ يطالب د‏.‏ خميس بفرض ضرائب علي التصرف في الاراضي فلو اشتري شخص ما ارضا بمليون وباعها بـ‏2‏ مليون عليه ان يدفع نسبة في شكل ضريبة توجه لاي مشروع قومي او لصالح محدودي الدخل مع وضع ضوابط وقواعد صارمة في استغلال الارض في الغرض الاساسي لها وتنفيذ القواعد بلا خيار او فقوس‏.‏ ويؤكد ان الخليجيين اتجهوا للمضاربة علي اسعار العقارات في حين كان من الافضل توجيه استثماراتهم داخل مصر لمشروعات انتاجية وليس شراء الاراضي ثم اعادة بيعها للمصريين مرة اخري باضعاف سعرها‏!.‏ ‏80‏ مليار جنيه مكسب يري المهندس ياسر عمر عضو لجنة الاسكان للمجلس الشعب ان حجم نشاط المقاولات والتشييد الذي سوف يترتب علي المزادين الاخيرين سوف يتجاوز‏80‏ مليار جنيه ولن تتوقف الاستفادة عند حد‏16‏ او‏17‏ مليار جنيه حصيلة المزادين كما انها فرصة لقطاع المقاولات والتشييد الذي لايزال يعاني من عدم صرف التعويضات الحكومية للمقاولين المضارين عقب تحرير سعر الصرف في‏2003‏ في ان القطاع ان يسترد عافيته مرة اخري‏.‏ ويضيف ان الشركات العقارية العربية التي تفوز بمثل هذه المزادات تدخل الي السوق المصري وتعتمد علي شركات مقاولات مصرية واذا جاءت ومعها بعض الشركات فاغلبها يعتمد علي عمالة مصرية بجانب وجود نظام مقاول الباطن الذي يتعامل مع كبري شركات المقاولات في مصر بجانب تحريك سوق مواد البناء في ظل وجود اكثر من‏40‏ طلبا لانشاء مصانع اسمنت جديدة ستعمل فيها عمالة مصرية‏.‏ يقول ياسر عمر إن مشروع قانون البناء الموحد الذي يتم تجهيزه حاليا داخل لجنة الاسكان سيتلافي سلبيات عديدة في سوق الاسكان والعقارات من اهمها تحديد ضمانات قوية لحقوق حاجزي الوحدات السكنية من عمليات النصب العقاري وعدم الاعلان عن بيع وحدات سكنية الا اذا كانت في منطقة مخططة وتدخل في حسابات الترفيق‏,‏ بجانب استفادة الطبقات محدودة الدخل من عائد بيع مثل هذه الصفقات من خلال استكمال المرافق والبنية الاساسية وتدعيم الاسكان الاقتصادي‏.‏ قال د‏.‏ محمود محيي الدين وزير الاستثمار في تصريحات صحفية الاسبوع الماضي ان القانون لا يمنع تملك الاجانب للعقارات خاصة وان احتياجات التمويل العقاري في مصر تستند الي ان قيمة الثروة العقارية تصل الي‏250‏ مليار دولار وهناك حاجة الي استثمارات اجنبية في مجال التمويل العقاري ومن المتوقع ان يرتفع عدد الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري الي‏10‏ شركات تعمل علي توفير منتجات تمويلية جديدة للمواطنين تتيح الاختيار ما بين البدائل مثل استخدام الاقساط التصاعدية او دفع مقدم كبير مع تخفيض قيمة القسط خاصة وان سوق التمويل العقاري يحتاج الي‏2‏ مليون وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة‏.‏ ضوابط جديدة لبيع أراضي الشركات القابضة في ظل التوجه نحو تيسير حصول وتملك الاجانب للاراضي لاقامة مشروعاتهم الاستثمارية اصدرت وزارة الاستثمار ضوابط جديدة تلتزم بها الشركات القابضة في اطار تنظيم بيع الاراضي الفضاء فلا يجوز البيع والترسية في حالة تقدم عرض وحيد حتي لو تجاوز العرض المقدم سعر التقييم الاسترشادي وعلي كل شركة قابضة حصر وتصنيف الاراضي التابعة بها وتقرير مايمكن طرحه للبيع بحق الملكية واخطار لجنة مصر الاراضي التابعة لوزارة الاستثمار وفي حالة بيع اراض للاستخدام في الاغراض السياحية او الفندقية او الادارية يتعين الحصول في كل حالة علي موافقة السلطات المعنية فيما يخص اشتراطات الجهات المختصة قبل الطرح وينص علي ذلك في كراسة الشروط والمواصفات وفي حالة الحصول علي زيادة في الارتفاعات بعد الطرح والترسية ينص بالعقد المبرم التزام المشتري بالسداد للشركة البائعة مقابل هذه الزيادة منسوبا الي السعر مع مراعاة عدم تجاوز الفترة الزمنية منذ بداية الطرح حتي اتمام البيع فترة‏6‏ شهور‏

خيارات الموضوع
عرض نسخة للطّباعة ارسل هذه الصفحة لصديق
طريقة العرض
النمط الخطي التحويل إلى النمط الشجري التحويل إلى النمط المتطوّر

عدد الأعضاء الذي يتصفحون هذا الموضوع : 1 (0 عضو و 1 ضيف)