الشاهين

الخليج - تحقيق: حمدي سعد /

طالب خبراء عقاريون بالعمل على وضع قانون أو إطار تنظيمي رسمي لضبط عمل المحافظ العقارية الخاصة تماشياً مع القواعد المنظمة للسوق العقاري في إمارات الدولة .
وقال الخبراء إن وضع قانون اتحادي لتنظيم عمل المحافظ العقارية الخاصة بنقلها من دائرة العمل الفردي إلى العمل المؤسسي المحترف مع ضمان أموال المستثمرين مع شفافية التعاملات في السوق .
وأكد هؤلاء أن العمل على وضع قانون أصبح ضرورياً في الوقت الحالي بما يضمن الحفاظ على سمعة السوق مع بقاء الشركات العقارية العاملة حالياً على نفس طريقة عملها .
واقترح بعض الخبراء، أن تكون وزارة الاقتصاد مرجعية رئيسية في منح تراخيص هذه المحافظ بالتنسيق مع المصرف المركزي من خلال الاستعلام عن الوضع الائتماني للقائمين على هذه المحافظ .
يرى المهندس يوسف ناصر، مدير عام شركة “يس” (Yes)، ان المحافظ العقارية الشخصية لا تدار ب”أمانة” وبالتالي فإن الحل يكون في تسجيل هذه المحافظ لدى جهة رسمية ممثلة في دائرة التنمية الاقتصادية على سبيل المثال .
وقال “ما يحدث هو قيام الشخص المدير للمحفظة بوضع ما يشبه مذكرة تفاهم مع آخرين ويقوم بالشراء والبيع لهم انطلاقاً من خبرته بالسوق العقارية، وعند وقوع خلاف فإن هذه المذكرة غير معترف بها أو غير معمول بها لدى المحاكم، فيتم إحالة الموضوع للتراضي، وغالباً ما يكون المآل والمصلحة في جانب الشخص الذي يدير هذه المحفظة” .
ويقول ناصر ان الشائع لدينا هي المحافظ المالية والتي تستثمر كذلك في العقار، ولا وجود لمحافظ عقارية متخصصة لأن الجهات الرسمية لا تمنحها الترخيص، ولذلك نحن ندعو لتقنين وضع المحافظ العقارية الفردية أسوة بما هو حاصل في العديد من دول العالم، بالإضافة إلى تسجيل جميع العقارات بشكل رسمي من خلال ربطها بجهات اعتيادية وليس أشخاصاً في هذه المحافظ .
من جهته، يؤكد د . سالم الشافعي، المدير التنفيذي لكلية دبي العقارية، ان الاستثمار في المجال العقاري يحتاج لمزيد من القوانين لاستكمال البنية التشريعية لهذا القطاع بما فيها تنظيم وتقنين المحافظ الاستثمارية .
ويقول الشافعي: ليس شائعاً عالمياً وجود محافظ عقارية متخصصة وإنما الشائع بكثرة هو وجود محافظ مالية تضم العقارات، ولأن المحافظ العقارية شأنها شأن أي مجال استثماري، فإن الحاجة إلى تنظيمها أمر ضروري خاصة عند تعرض هذه المحافظ للخسارة بسبب سوء الإدارة أو قلة الخبرة ومن هنا تنشأ الخلافات أكثر، لكن عند الربح فلا توجد خلافات .
ويضيف “لا بد أن تضم المحافظ العقارية في حالة تقنينها والسماح بها مجلس إدارة منتخب للابتعاد عن القرارات الفردية ومنعاً للاستغلال بحسن أو سوء نية” .
ولا يرى د . الشافعي من الناحية العملية التوسع في وجود محافظ عقارية متخصصة، أو بالمفهوم المجرد للمحافظ من هذا النوع، على اعتبار أن الشركات العقارية العاملة في مجال البيع والشراء يمكن أن تقوم بالمهمة، وإذا تم تقنين الوضع فلا بد من وجود مجالس إدارات منتخبة من أعضاء هذه المحافظ .
ويؤكد د . الشافعي أنه للأسف فإن الشركات الصغرى لا تكون غالباً مستندة إلى أسس سوقية أو علمية معتبرة، وأخيراً يكون المستثمر الصغير هو الضحية، لذلك هناك ضرورة للنظر في إيجاد تشريع أو قانون يضبط العمل في هذه المحافظ حفاظاً على السوق .
ويقول علي المحرزي، مدير عام مؤسسة الياسات العقارية، إن وزارة الاقتصاد بالتعاون مع المصرف المركزي يمكن أن يمثلا مرجعية لتكوين مثل هذه المحافظ اعتماداً على ترخيص اتحادي يصدر بقانون، أما عمل المكاتب والشركات العقارية فيعمل وفق لوائح وأنظمة تختلف من إمارة لأخرى بالدولة تبعاً لطرق التملك ومنح التراخيص وما إلى ذلك، ونفس الشيء تقريباً في منح الرخص من الدوائر الاقتصادية في الإمارات .
ولذا فإن تكوين المحافظ يجب أن ينظمه قانون اتحادي لأن قيام شخص بتوقيع مذكرة أو اتفاق شراكة مع بعض الأشخاص لا يعتد به ولا بد أن ينص القانون على ضرورة وجود تأمين أو حساب ضمان بنكي كالمعمول به في المصارف الخاصة ومحال الصرافة كضمان لأموال المستثمرين .
ويضيف المحرزي: “يمكن التوسع في المحافظ لكن يجب ألا يطغى على نشاطها النشاط العقاري، باعتباره الأكثر ربحية ومن هنا ممارسة عدد آخر من الأنشطة الاقتصادية لتهيئة روافد اقتصادية جديدة .
كما يقول اسامة كتانة استشاري العقارات في شركة انتر إمارات العقارية “يجب النظر عند وضع قانون ينظم المحافظ العقارية الأخذ بعين الاعتبار مصلحة المستثمرين في اطلاق حرية الشراء والبيع مع الأخذ بمصلحة المستخدم النهائي للعقار بما يمنع من وجود مضاربة أو مبالغة في الأسعار” .
ويضيف “يمكن تفويض وزارة الاقتصاد بأن يقتصر منح تراخيص المحافظ منها كجهة وحيدة في الدولة مع تطبيق لوائح المصرف المركزي فيما يتعلق بالوضع الائتماني للقائمين على هذه المحافظ وكذلك وجود حسابات ضمان، الأمر الذي يحد من التصرف الفردي تجاه أموال المستثمرين وذلك من خلال وجود جهة حكومية كطرف ثالث في العملية” .
وتوجد محافظ عقارية فردية بعيداً عن رقابة البنك المركزي والمصارف وما يحدث هو شكل من أشكال العمل الفردي تحت مسمى صندوق استثماري أو صندوق عقاري من قبل شخص يفهم السوق أو جزءاً منه مع صفات أخرى مثل وجود علاقات شخصية فيقوم بشراء عقارات وأراض تم بيعها، وفي الغالب هذا الشخص يكون موثوقاً به، بحسب سعيد السويدي .
ويطالب السويدي المصرف المركزي بفتح المجال أمام مثل هذا النوع من المحافظ لتكون قانونية وتحت اشرافه ليبتعد هؤلاء عن العمل بصورة غير قانونية أو لضمان أموال الناس وعدم ضياع حقوقهم .
ويؤكد ان المحافظ العقارية الفردية أسهمت بشكل كبير في رفع أسعار العقارات والأراضي بصورة كبيرة بسبب المضاربة ومحاولة تعظيم الأرباح ووصول أسعار بعض الوحدات لأرقام خيالية .
المحافظ لتقليل المخاطر وليس لتضخيم الأرباح
يقول الدكتور جمال أبوعبيد مدير التخطيط في بنك الاسكان للتجارة والتمويل الأردني في تصريحات خاصة ل”الخليج”: “المحفظة العقارية عبارة عن مجموعة من الأصول والموجودات العقارية التي تشتمل على الأراضي والمباني باختلاف استخداماتها وأحجامها، والهدف الرئيسي منها تحقيق نوع من التوازن بين مكونات المحفظة لتقليل المخاطر وليس زيادة الأرباح ويمكن تصنيف عوائد المحفظة العقارية إلى أرباح أو خسائر رأسمالية وهي عبارة عن ناتج الاستثمار ربحاً وخسارة في قيمة الأصول العقارية، أما العائد الثاني فيتمثل في الأرباح التشغيلية الناتجة عن عمليات البناء والتشييد ثم التأجير .
ويضيف أبو عبيد: بدأت فكرة الصناديق العقارية منتصف الثمانينات من القرن الماضي، وزادت وتيرتها خلال التسعينات من نفس القرن، وبدأت أولاً في ألمانيا وهولندا ثم الولايات المتحدة الأمريكية وفرنسا .
وتكمن مزايا هذه الصناديق في تمكن صغار المستثمرين من دخول السوق العقاري عن طريق شراء وحدات استثمارية وتوافر إدارة مهنية عالية الاحتراف وسهولة تسييل الاستثمارات وقدرة هذه الصناديق على الدخول في مشاريع كبيرة لا يمكن للأفراد الدخول فيها، فضلاً عن خفض الكلفة التشغيلية وتقليل المخاطر .

__________________