الشاهين

الخليج/

تأثر النشاط العقاري لدى دولة الإمارات بشكل ملموس بكل ما يجري على الساحة المحلية والإقليمية والعالمية، حيث يعتبر السوق العقاري لدى دولة الإمارات من أكثر أسواق العقار نشاطا والأكثر جذبا للاستثمارات العقارية منذ بداية النشاط العقاري في العام ،2002 هذا ومن الطبيعي أن يتأثر القطاع العقاري بالأزمة المالية العالمية كغيره من القطاعات لاسيما أن الاستثمار في القطاع العقاري يعتبر من الاستثمارات طويلة الأجل والتي تحتاج إلى رؤوس أموال ضخمة وتحتاج أيضا إلى فترة طويلة لاستردادها الأمر الذي يرفع من مستوى مخاطر الاستثمار في حال دخول السوق العقاري في حالة تباطؤ .
في المقابل فقد انعكس الانخفاض الحاصل في حجم السيولة لدى المصارف بشكل عام وتلك الموجهة للاستثمار في القطاع العقاري بشكل خاص بصورة مباشرة على انخفاض وتيرة النشاط العقاري لدى الدولة بالإضافة إلى انخفاض الثقة بشكل عام في السوق العقاري على المستوى النفسي من دون وجود مسببات مادية ملموسة حتى اللحظة، حيث عكس مؤشر المزايا العقاري تباينا في درجة التأثر على مستوى الأسعار وأحجام المبايعات المنفذة خلال أكتوبر/ تشرين الأول الماضي، حيث رصد المؤشر استقرار الأسعار نسبيا على كافة القطاعات العقارية فيما نجد أن أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية والسكنية ارتفعت بشكل طفيف، ونجد أن أسعار البيوت والفلل لم تتأثر وبقيت محافظة على متوسطات أسعارها المسجلة فيما سجل قطاع الشقق السكنية انخفاضا ملموسا وصل الى 8 .8% على عموم المبايعات المنفذة خلال أكتوبر، الأمر الذي يمكن أن يفسر على أن قطاع الشقق السكنية هو الأكثر تأثرا من حيث متوسط الأسعار وعدد المبايعات ذلك أن مستوى النشاط على هذا القطاع يعتمد بالدرجة الأولى على مستوى الطلب بالإضافة إلى توافر قنوات التمويل المناسبة والتي انحسرت منذ سبتمبر/ ايلول الماضي لتنعكس مباشرة على عدد الصفقات ومن ثم على متوسط الأسعار اخذين بعين الاعتبار أن المشاريع التي لم يبدأ تنفيذها أو تلك التي بدأ العمل بها قد تأثرت متوسطات أسعارها السائدة بشكل كبير على عكس المشاريع السكنية المكتملة والتي انخفضت بشكل طفيف .
ومن الملاحظ أن مؤشر أسعار كافة المبايعات العقارية المنفذة لدى الدولة وعلى جميع القطاعات قد انخفض بنسبة 3 .13% خلال أكتوبر الماضي وذلك نتيجة الانخفاض الحاصل على وتيرة النشاط العقاري لدى إمارات الدولة تبعا لانخفاض الطلب عند انخفاض حجم السيولة المتداولة وتزايد احتمالات الانخفاض، الأمر الذي يدفع العديد من المشترين الحقيقيين إلى تأجيل الشراء حتى جلاء الظروف الحالية، في حين عكس المؤشر الانخفاض الكبير على مستوى الطلب الحاصل وبنسبة 3 .35% خلال نفس الفترة وعند حجم مبايعات بلغ 7 .855 ألف متر مربع بالمقارنة مع 3 .1 مليون متر مربع خلال سبتمبر . في المقابل فقد انخفض حجم السيولة المتداولة لدى القطاع العقاري الإماراتي خلال أكتوبر بنسبة 3 .42% ليصل إلى قيمة إجمالية بمبلغ 4 .5 مليار درهم بالمقارنة بمبلغ 4 .9 مليار درهم خلال سبتمبر الأمر الذي يعني أن الصفقات الحالية تعكس حركة الطلب الحقيقي على العقار وتعكس أيضا وجود فئة تعتبر أن الأسعار الحالية ضمن الحدود المستهدفة لها من دون الانتظار إلى احتمال حدوث تصحيح في الأسعار، حيث تعتبر العديد من الجهات المتخصصة في القطاع العقاري الإماراتي أن السوق لابد له من التصحيح وان ما يحدث حاليا هو ظاهرة صحية حتى لو حدثت بالإجبار ذلك أن السوق العقاري الثانوي قد اوجد سقوفا سعرية على الوحدات العقارية مرتفعة جدا وغير مبررة، الأمر الذي يستوجب الانخفاض في الوقت الحالي لتستقر الأسعار وتتحرك بعد ذلك تبعا للطلب الحقيقي .
اتجاهات أسعار قطاع الأراضي السكنية

شهد النشاط الحاصل على قطاع الأراضي السكنية اتجاهات متعارضة خلال أكتوبر الماضي، حيث سجلت الأسعار السائدة وتلك التي تم التنفيذ عليها استقرارا طفيفا لدى بعض الإمارات وفي مقدمتها إمارة أبوظبي حيث استقر سعر المتر المربع عند 3220 درهماً وبمتوسط سعر بلغ 3830 لدى إمارة الشارقة وعند 2000 درهم للمتر المربع لدى إمارة الفجيرة واستقر عند متوسط سعر بلغ 2200 لدى إمارة عجمان فيما سجلت إمارة دبي انخفاضا على متوسط سعر المتر المربع وبنسبة 2% وعند سعر وصل إلى 8365 درهماً فيما انخفض متوسط سعر المتر المربع لدى إمارة رأس الخيمة بنسبة 21% خلال نفس الفترة لتنعكس مجمل الاتجاهات على شكل انخفاض بنسبة 18% على متوسط الأسعار التي تم التنفيذ عليها خلال أكتوبر بالمقارنة بمستواها السائد خلال سبتمبر .
عكس المؤشر الانخفاض الحاصل على مستوى الطلب على الأراضي السكنية والتي وصلت نسبة الانخفاض عليها 4 .35% فيما بلغ حجم الصفقات التي تم تنفيذها 381 ألف متر مربع استحوذت إمارة دبي على نسبة 5 .31% من إجمالي الصفقات وبنسبة 3 .36% لإمارة أبوظبي وبنسبة 8 .7% لدى إمارة الشارقة واستحوذت إمارة رأس الخيمة على نسبة 6 .7% فيما اقتربت نسب الاستحواذ للإمارات الأخرى عند نسب 6%، في المقابل فقد سجلت إمارة دبي أعلى نسبة تراجع على أحجام المبايعات من الأراضي السكنية وبنسبة 55% بالمقارنة بالمستوى المسجل خلال سبتمبر، ذلك أن الإمارة تعتبر من أكثر إمارات الدولة ومدن المنطقة نشاطا عمرانيا وتجاريا الأمر يجعل من تأثرها بما يدور من حولها امرأ طبيعيا مؤكد الحدوث في أي وقت كغيرها من المدن العالمية التي تشهد نموا سريعا، في حين تراجع حجم المبايعات لدى إمارة أبوظبي بنسبة 23% وبنسبة 28% لدى إمارة الشارقة وبنسبة 24% لدى إمارة عجمان وبنسبة 24% لدى إمارة الفجيرة ورأس الخيمة في إشارة إلى أن الانخفاض لم يحدث لدى إمارة دبي فقط وإنما شمل كافة إمارات الدولة وبنسب مختلفة، الأمر الذي يفسر على أن التأثير الناجم عن الأزمة العالمية قد اثر على عموم النشاط العقاري الإماراتي والخليجي والعالمي .
وانخفضت قيم السيولة المتداولة لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 47% نتيجة انخفاض حجم المبايعات بشكل كبير في ظل انخفاض الطلب وما رافقه ذلك من استقرار للأسعار في بعض المناطق وانخفاضها في مناطق أخرى من الدولة، ليصل إجمالي قيم السيولة المتداولة إلى 7 .1 مليار درهم بالمقارنة بمبلغ 2 .3 مليار درهم خلال سبتمبر، استحوذت إمارة دبي على ما نسبته 59% منها، فيما استحوذت إمارة أبوظبي على ما نسبته 27% وبنسبة 14% للإمارات الأخرى .
اتجاهات أسعار المباني التجارية (مكاتب)
يعتبر قطاع المباني التجارية من القطاعات التي تشهد طلبا بشكل مستمر ذلك أن المعروض منها يقل دائما عن مستويات الطلب، فيما تستخدم البنايات المصممة أصلا كشقق سكنية لسد الفجوة الحاصلة بين العرض والطلب، الأمر الذي يجعل اتجاهات الأسعار في حالة تذبذب دائم في أوقات الاستقرار والانتعاش والتراجع .
شهد مؤشر أسعار المباني التجارية استقرارا أيضا خلال أكتوبر ولم يتأثر كثيرا بما يجري على الساحة العالمية حيث بقي التذبذب في الأسعار ضمن الحدود المسجلة منذ بداية العام الحالي، فيما وصل متوسط سعر المتر المربع من المساحات التجارية (مكاتب) إلى 10440 درهماً وسجل متوسط الأسعار انخفاضا بنسبة 4% وعند متوسط سعر بلغ 13600 درهم وبنسبة انخفاض 10% لدى إمارة أبوظبي وعند متوسط سعر بلغ 11400 درهم وبنسبة ارتفاع 6% لدى إمارة الشارقة وعند متوسط سعر بلغ 5200 درهم لدى إمارة عجمان .
في حين نجد أن الإقبال بدأ يضعف على الاستثمارات التي تتم بارتفاع متوسط أسعارها حيث نجد أن متوسط سعر المتر المربع من المباني التجارية لازال مرتفعا، الأمر الذي يجعل من مستويات الانخفاض على أحجام الصفقات المنفذة بالأمر الطبيعي ومؤكد الحدوث خلال الفترة القادمة حيث يفضل المستثمرون في الوقت الحالي الدخول في استثمارات قصيرة الأجل وسهلة التسييل ومنخفضة التكاليف، في المقابل فقد بلغ إجمالي حجم الصفقات المنفذة 6 .9 ألف متر مربع بالمقارنة بحجم 8 .24 ألف متر مربع خلال سبتمبر ليسجل قطاع المباني التجارية نسبة الانخفاض الأكبر خلال أكتوبر في إشارة إلى إحجام المستثمرين من الدخول إلى هذا القطاع في الوقت الحالي نظرا لارتفاع مخاطر انخفاض الأسعار السائدة، فيما سجلت إمارة دبي أعلى نسبة تراجع على حجم الصفقات المنفذة وبنسبة 73% عن المستوى المسجل خلال سبتمبر فيما سجلت إمارة الشارقة نسبة تراجع 60% وسجلت إمارة أبوظبي نسبة تراجعت بلغت 50% لنؤكد من جديد أن ما يحدث لدى القطاع العقاري بشكل عام يأتي نتيجة ارتفاع مستويات الخوف والتردد لدى المستثمرين بالإضافة إلى تضخيم وسائل الإعلام مجريات ما يحدث على الساحة الدولية، الأمر الذي ادخل المنطقة في حالة تأثر نفسي في البداية انتقلت لتصبح حالة حقيقية مؤكدة فيما بعد من دون وجود روابط مادية بين ما يحدث لدى القطاع العقاري الأمريكي والأوروبي وبين ما يحدث لدى منطقة الخليج .
وسجل القطاع تراجعا على قيم السيولة المتداولة وبنسبة 3 .63% نتيجة الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات وانخفاض متوسط الأسعار ليصل إجمالي قيم السيولة التي تم تداولها خلال أكتوبر عند مستوى 101 مليون درهم بالمقارنة بمبلغ 276 مليون درهم خلال سبتمبر، فيما سجلت إمارة دبي نسبة تراجع بلغت 74% عن المستوى السابق وسجلت إمارة الشارقة نسبة تراجع بلغت 59% وبنسبة تراجع 54% لدى إمارة أبوظبي .
تحركات أسعار الشقق السكنية والفلل

تأثر النشاط المسجل على قطاع الشقق السكنية والفلل بشكل كبير خلال أكتوبر الماضي نتيجة الظروف الدخيلة التي تسللت إلى كافة القطاعات الاقتصادية والمالية لدى الدولة حيث عكس المؤشر تأثر قطاع الشقق السكنية بشكل كبير نتيجة حدوث تراجع في مستويات الطلب وانخفاض عدد المشترين على مستوى الشقق الجاهزة وتلك التي لم تبدأ بعد بالإضافة إلى الانخفاض الحاصل على أسعار الفلل بنسبة 13% لتصل إلى 9000 درهم نتيجة ارتفاع أسعارها في السوق الثانوي خلال الفترة السابقة

تتزايد المخاوف من انخفاض الأسعار حيث سجل متوسط سعر المتر المربع من الشقق انخفاضا بنسبة 4 .3% ليصل إلى 9870 درهماً بالإضافة إلى انحسار قنوات التمويل العقاري حيث تحجم البنوك ومؤسسات التمويل المتخصصة من منح قروض لغايات شراء العقارات نظرا لتعرضها لشح في السيولة يجعلها غير قادرة على تمويل طويل الأجل خلال الفترة الحالية .
في المقابل فقد شهدت أحجام المبايعات تراجعا كبيرا خلال أكتوبر وبنسبة 4 .32% اعتمادا على المعطيات المشار إليها أعلاه ليصل حجم الصفقات الإجمالي إلى 82 ألف متر مربع استحوذت إمارة دبي على ما نسبته 16% من إجمالي الصفقات المنفذة وبنسبة 38% لإمارة أبوظبي وبنسبة 3 .16% لدى إمارة الشارقة وسجلت إمارة دبي نسبة التراجع الأكبر على أحجام المبايعات وبنسبة 46% نتيجة ارتفاع أحجام الصفقات المنفذة خلال الفترات السابقة وكبر حجم القطاع بالمقارنة بالإمارات الأخرى، فيما سجلت إمارة أبوظبي نسبة تراجع بلغت 38% وبنسبة 36% لدى إمارة الشارقة .
هذا وبلغت نسبة التراجع الحاصلة على قيم السيولة المتداولة لدى قطاع الشقق السكنية والفلل 4 .34% خلال أكتوبر ليصل إجمالي قيم الاستثمار إلى 773 مليون درهم استحوذت إمارة أبوظبي على ما نسبته 48% من إجمالي القيم وبنسبة 23% لدى إمارة دبي وبنسبة 14% لدى إمارة الشارقة .
تحركات أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية

أظهر قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية مقاومة واضحة لكل الاتجاهات السلبية المسجلة على متوسط الأسعار السائدة حيث سجل القطاع نسبة الانخفاض الأقل على متوسط الأسعار التي تم التنفيذ عليها خلال شهر أكتوبر في إشارة إلى تماسك الأسعار السائدة لدى القطاع حتى نهاية أكتوبر وعدم تأثرها بما يجري لدى القطاعات الاقتصادية والمالية الأخرى فيما وصل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية والاستثمارية إلى 7400 درهم حيث سجلت إمارة دبي انخفاضاً طفيفا على متوسط سعر المتر ليصل إلى 9000 درهم فيما سجل المتر المربع ارتفاعا طفيفا ليصل إلى 8900 درهم لدى إمارة أبوظبي وسجلت إمارة الشارقة استقرارا على متوسط سعر المتر عند 6200 درهم فيما سجلت كل من إمارة الفجيرة ورأس الخيمة وعجمان انخفاضا ملموسا على متوسط أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية في إشارة إلى استمرار الطلب لدى الإمارات الكبرى لينعكس على استقرار الأسعار السائدة .
في المقابل فقد سجلت أحجام المبايعات انخفاضا ملموسا وبنسبة 8 .34% خلال أكتوبر عند تماسك الأسعار في إشارة إلى تأثر الطلب على الأراضي التجارية والاستثمارية بنفس الوتيرة التي تأثرت بها القطاعات العقارية الأخرى، وبلغ حجم الصفقات المنفذة 383 ألف متر مربع استحوذت إمارة دبي على ما نسبته 48% من إجمالي الصفقات وإمارة أبوظبي على ما نسبته 17% وبنسبة 7 .8% لدى إمارة الشارقة وبنسبة 3 .7% لدى إمارة عجمان وبنسبة 5 .7% لدى إمارة رأس الخيمة وبنسبة 6% لدى إمارة الفجيرة، وإمارة أم القيوين بنسبة 6 .5%، وسجلت إمارة دبي أعلى نسبة انخفاض على أحجام المبايعات وبنسبة 41% كونها تستحوذ على نسبة كبيرة من المبايعات المنفذة لدى إمارات الدولة مع الأخذ بعين الاعتبار أن المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية تتسم بالتذبذب العالي من شهر إلى آخر في الظروف الطبيعية، في حين بلغت نسبة الانخفاض على أحجام المبايعات لدى إمارة أبوظبي 26% وبنسبة انخفاض 36% لدى إمارة الشارقة فيما سجلت إمارة الفجيرة ارتفاعا على حجم الصفقات المنفذة وبنسبة 44% . وتأثرت السيولة المتداولة لدى قطاع الأراضي التجارية والسكنية نتيجة انخفاض أحجام المبايعات واستقرار متوسط الأسعار السائدة خلال أكتوبر لتنخفض بنسبة 9 .38% فيما بلغ إجمالي قيم السيولة 8 .2 مليار درهم بالمقارنة بمبلغ 6 .4 مليار درهم حيث جاءت إمارة دبي بالمرتبة الأولى من حيث الانخفاض وبنسبة 48% عن المستوى المسجل خلال سبتمبر فيما جاءت إمارة الشارقة ثانيا وبنسبة انخفاض 34% وإمارة عجمان ثالثا بنسبة 29% وإمارة أبوظبي بنسبة انخفاض بلغت 19% .
.

__________________